MARCHE DE L'HABITAT
Victimes de défiscalisation:
une association se mobilise
pour les défendre
| Déjà dénoncées dans nos pages(1),
les dérives de certains professionnels en matière de défiscalisation
(promoteurs, banques, commercia- lisateurs, conseils en gestion de
patrimoine...) ont conduit nombre d’investisseurs dans de réelles
difficultés. Une association a été créée pour leur assurer un soutien moral
et logistique.
Entretien avec Claudy Giroz, Présidente fondatrice de l’association de
défense des victimes de défiscalisations ADIM.
Pouvez-vous nous
dresser un bilan de la situation des propriétaires ayant procédé à une
défiscalisation tous dispositifs fiscaux confondus?
Dans l'ensemble la situation est catastrophique.
Des dizaines de milliers de personnes victimes de défiscalisations calamiteuses
de types « Robien, Borloo,
LMNP, ZZR Demessine, Girardin » cherchent désespérément un sauvetage
immédiat, tant leur pronostic vital financier est engagé ; d'autres, à
l'urgence moindre, de type « Malraux, Monuments historiques » cherchent une
réparation à cette injustice plus ou moins légalisée. Sur France 2, dans
l'émission d’Emmanuel Chain du 3 avril 2012 « Histoires en Série » présentée par
Béatrice Schoenberg, Erwan Seznec journaliste à UFC Que Choisir a identifié
clairement ce fait : « comme le plus
gros scandale immobilier d'après guerre et estime les victimes à plusieurs
centaines de milliers de personnes ».
Il faut faire le distinguo entre les
promoteurs vertueux qui ont une réelle culture de la promotion bien réalisée,
qui construisent essentiellement des résidences principales ou des résidences
mixtes constituées de biens défiscalisants et de biens primo-accédants et les «
marchands de défiscalisations » qui ne
vendent que de la défiscalisation présentée comme une économie d'impôts avec un
support immobilier sécurisé. Ces authentiques promoteurs, ont un nom respecté
qui perdure depuis des années, alors que les « marchands de défiscalisation », changent
souvent et rapidement de dénomination commerciale afin de virginiser leur image
professionnelle dès qu'elle devient sulfureuse. Il faut aussi distinguer le
réel CGPI (Conseil en gestion de patrimoine immobilier) qui valorise réellement
le patrimoine de ses clients et le vendeur « de bonne aventure immobilière » dont la seule
motivation est sa commission de vente.
> Quelle
motivation vous a poussé à créer cette association début 2008 ?
J’ai été recrutée par un des leaders
nationaux promoteurs « marchands de
défiscalisation
» et j'ai moi-même vendu des biens défiscalisants en VEFA à mes proches. À la
livraison de mes premiers clients, j'ai compris l'ampleur du désastre : les
biens étaient vendus outrageusement au-dessus du prix du marché local, ils
étaient implantés dans des zones avec faible ou sans potentiel locatif, les
matériaux de construction étaient bas de gamme. J'ai compris que j'avais
involontairement placés mes clients et amis dans une « nasse » désastreuse :
ils devront payer les mensualités d'emprunt mais aussi les frais de
copropriété, de gestion et d'assurance locative, les taxes foncières sans
pouvoir toucher le moindre loyer. Ils ne pourront pas revendre le bien qu'ils
avaient acheté 60 % au-dessus de la valeur vénale. J'ai donc réuni tous mes
clients ensemble pour les prévenir de la situation dans laquelle je les avais
enfermés. À mes frais, j'ai contacté des dizaines d'avocats spécialistes chacun
dans un des segments juridiques concernés : construction, consommation,
bancaire, fiscal, administratif, contrats afin d'étudier une sortie positive
pour eux. Plusieurs suicides m'ont poussé à apporter ce savoir à tous les
investisseurs en détresse, d'où la création de l'ADIM composée exclusivement de
bénévoles.
(1)
«
L'affaire Apollonia :
quelles avancées
» - Le Propriétaire immobilier de Novembre 2012 page 9 et « Une
escroquerie en bande organisée
» -
Quelle aide l’ADIM peut-elle
apporter aux propriétaires spoliés ?
Elle apporte un soutien moral puis un
soutien logistique. Certains propriétaires sont paniqués, perdus et ne savent
que faire. La lecture du site ADIM (http://adim.assoc.free.fr) leur présente déjà quelques
pistes.
1
- Nous aidons
les plus
démunis à mettre rapidement en place une
procédure de demande de délai de grâce leur permettant de suspendre
leurs mensualités d'emprunt pendant deux ans sans intérêt. Cette procédure est
effectuée sans le concours et les frais d'un avocat. La procédure coûte environ
105 € : frais
d'huissier pour assigner la banque et 35 € de timbre fiscal. Les propriétaires
éligibles à cette procédure dont le reste à vivre (revenus moins dépenses
récurrentes divisés par le nombre de personnes) est modique obtiennent tous ce
délai si leur situation est générée par un problème conjoncturel et non
structurel (article L 313-12 du Code de la
Consommation dans les conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil).
2
- L'ADIM tente
une négociation amiable avec le promoteur concerné. Avec les
authentiques promoteurs, un accord amiable est rapidement conclu. Ce n’est pas
le cas avec « les marchands de
défiscalisation
» : la solution judiciaire s’impose alors.
3 - Un cabinet
spécialiste bancaire étudie les offres de prêt des propriétaires de biens défiscalisants,
mais aussi de résidence
principale, pour une très modique somme.
Si le TEG (taux effectif global) est
erroné, la sanction, à l'appréciation souveraine des juges, peut être la
déchéance totale ou partielle de tous les intérêts d'emprunt avec effet
rétroactif à la date de l'offre de prêt acceptée. En pratique, les intérêts
échus seront remboursés aux propriétaires, les intérêts à échoir seront gommés
des futures mensualités.
Si le TEG du prêt réalisé sous la forme authentique
est erroné, la sanction est la substitution du taux conventionnel par le taux
légal (0,04 % en 2013) avec effet rétroactif de la même
manière.
4 - Les
propriétaires constituent un dossier transmis à un des cabinets d'avocats avec
qui nous travaillons qui étudie une faisabilité judiciaire qui se décline en deux axes.
Le premier: la nullité (annulation) de
la vente car le contrat préliminaire ne défère pas aux exigences du Code de la
Consommation ou du Code de la Construction et de l'Habitation et la nullité
pour dol, des mensonges, des manœuvres ou des réticences dolosives ayant vicié
le consentement de l'investisseur. Le deuxième : une mise en responsabilité
pour défaut de conseil ou défaut de mise en garde qui peut amener le juge à
attribuer au plaignant une somme au titre de dommages et intérêts pour
préjudice moral et financier. Cette consultation écrite qui soulignera les
points forts et faibles du dossier est envoyée au propriétaire qui pourra poser
des questions complémentaires, et aura ainsi tous les atouts en mains pour
juger de l'opportunité d'une action en justice. De nombreux procès ont été
gagnés en TGI et certains ont déjà été confirmés en Cour d'Appel.
5
- Pour les
copropriétaires d'une résidence entière qui se sont fédérés, des réunions sont
organisées le samedi. L'ADIM fait déplacer un binôme d'avocats de 8h à
18h, un ordre du jour est envoyé avec tous les points qui seront traités ainsi que
les questions posées par les copropriétaires.
Pour
les résidences LMNP ou ZRR Demessine dont le problème récurant est la
défaillance du gestionnaire, voire sa liquidation, l'ADIM fait déplacer un
binôme d'experts comptables commissaires aux comptes et un binôme d'avocats
afin de procéder à la mise en place d'une éventuelle auto-exploitation.
(1)« L'affaire Apollonia : quelles avancées » Le Propriétaire immobilier de Novembre 2012 page 9 et « Une escroquerie en bande organisée »
Vous avez écrit
un livre intitulé « Défiscalisation
ou Défricalisation »
apporte-t-il une valeur ajoutée à l’action de l’association
ADIM?
Cet ouvrage dénonce les dérives de
certains promoteurs, banques, commercialisateurs, conseillers, notaires,
maires... aux pouvoirs publics et propose des solutions pour aider le
contribuable catégorisé dans les tranches marginales moyennes ou basses.
Cet ouvrage est d'une grande utilité
pour les propriétaires spoliés : il leur explique quelles sont les solutions
possibles pour s'extraire de leur prison financière, les déculpabilise, leur
offre surtout une voie concrète de sortie de crise. Cet ouvrage est aussi très
apprécié des avocats. Les dossiers de plaignants abusés étant complexes à
traiter, il leur apporte un fabuleux gain de temps. Il est pour eux une base de
travail car il met en lumière le mode opératoire de ces réseaux pyramidaux de défiscalisation.
Une compilation de nombreuses décisions de première instance et de jurisprudences
concernant tous les co-auteurs de ces défiscalisations est mise à leur
disposition. Les Conseils n'ont plus qu'à suivre l'évolution jurisprudentielle.
Cet
ouvrage est aussi un guide pour les candidats à une future défiscalisation car
il souligne tous les points de vigilance à vérifier, afin de ne pas tomber dans
les multiples pièges tendus par certains prédateurs de la défiscalisation.
Avez-vous un
message particulier à transmettre ?
Les multiples appels désespérés des propriétaires,
les nombreux rapports que j'ai adressés au Gouvernement depuis 2008 ne trouvent
à ce jour que peu d'écho dans l'indifférence institutionnelle, au profit du
lobbying immobilier défiscalisant et de son aréopage.
Un « nid » de guêpes maçonnes défiscalisantes
a élu son fief à Toulouse et a envahi le paysage français de ses constructions
inadaptées au marché locatif, entraînant la ruine de nombreux français.’.. Les
ministres du Logement se succèdent mais les méfaits se perpétuent aux dépends
des propriétaires. À nos gouvernants : MAYDAY... MAYDAY... MAYDAY. Il serait
urgent d'instituer une commission nationale de recours et de médiation, de
fournir des armes adaptées à la justice pour traiter ces dossiers, éradiquer
collusion et corruption. Il faut restituer « aux ruinés de la défiscalisation » dignité et
droit matériel à la vie et, aux Français, l'envie d'investir à nouveau en toute
confiance.
Le Propriétaire Immobilier – Juin 2013 23
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